Baugutachten vom Profi: Ihre Sicherheit bei Bau- und Immobilienfragen

16. Mai 2024 |
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Sie möchten eine Liegenschaft kaufen oder verkaufen und hätten zur Absicherung gerne die Expertenmeinung eines unabhängigen Dritten? Dann benötigen Sie ein Baugutachten von einem Bausachverständigen.

Ein Bauprojekt ist eine bedeutende Investition, die sorgfältige Planung und präzise Umsetzung erfordert. Ob Sie ein neues Büro- oder Wohngebäude planen, eine bestehende Immobilie kaufen oder umfangreiche Renovierungsarbeiten bevorstehen – die Qualität und Sicherheit des Bauwerks sind von entscheidender Bedeutung. Hier kommt der Baugutachter ins Spiel.

Ein Baugutachten bietet Ihnen eine fundierte und objektive Bewertung des Zustands einer Liegenschaft. Die Antworten auf folgende Fragen erfahren Sie diesem Blogbeitrag:

Was ist ein Baugutachten?

Ein Baugutachten ist ein sehr spezielles Gutachten, das die strukturierte Meinung eines Experten zu einem bestimmten Thema im Bereich Architektur und artverwandten Themen wiedergibt. Es dient dazu, den Zustand, den Wert oder spezifische Eigenschaften einer Immobilie objektiv zu beurteilen. Dabei unterscheiden wir zwischen 3 verschiedenen Arten von Baugutachten.

Nutzwertgutachten (Parifizierung)

Ein Nutzwertgutachten – auch Parifizierung genannt – wird im Rahmen von Eigentumsbegründungen erstellt. Es spielt eine entscheidende Rolle bei der Aufteilung einer Liegenschaft in einzelne Eigentumseinheiten und bildet die Grundlage für die rechtliche und wirtschaftliche Bewertung der jeweiligen Einheiten.

Ein Nutzwertgutachten stellt sicher, dass jede Einheit ihren angemessenen Anteil am Gesamtwert der Immobilie erhält. Auch für den Berechnungsschlüssel der Betriebskosten wird das Nutzwertgutachten herangezogen.

Die Parifizierung dient mehreren wichtigen Zwecken:

  • Rechtliche Grundlage: Es ist ein gerichtsfähiges Dokument, das zur Eintragung in das Grundbuch verwendet wird. Diese Eintragung ist notwendig, um Wohnungseigentum zu begründen und rechtlich abzusichern.
  • Wertverteilung: Das Gutachten teilt den Gesamtwert einer Immobilie auf die einzelnen Einheiten (Wohnungen, Geschäftsräume etc.) auf. Dies erfolgt auf Basis von Kriterien wie Größe, Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Einheiten.
  • Transparenz und Fairness: Durch die objektive Bewertung der Einheiten stellt das Nutzwertgutachten sicher, dass alle Eigentümer fair behandelt werden und ihre Anteile dem tatsächlichen Wert entsprechen.

Bausachverständigen Gutachten

Ein Bausachverständigen-Gutachten ist ein detailliertes und fachkundiges Dokument, das von einem Bausachverständigen erstellt wird. Es beantwortet eine oder mehrere Fragestellungen rund um den Zustand, die Qualität oder den Wert eines Bauwerks oder einer Liegenschaft. Ein solches Gutachten ist immer dann hilfreich, wenn Sie eine 3. unabhängige Expertenmeinung benötigen.

Bausachverständigen-Gutachten dienen mehreren wesentlichen Zwecken:

  • Schadensfeststellung: Identifikation und Bewertung von Baumängeln und -schäden.
  • Qualitätskontrolle: Überprüfung der Bauqualität und Einhaltung von Bauvorschriften und -normen.
  • Wertbestimmung: Ermittlung des Marktwertes (Verkehrswertgutachten) oder der Herstellungskosten von Immobilien.
  • Rechtsstreitigkeiten: Bereitstellung von objektiven Beweisen und Gutachten in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
  • Sanierungsplanung: Grundlage für die Planung und Durchführung von Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
  • Kaufberatung: Unterstützung von Käufern und Verkäufern bei Immobiliengeschäften durch fundierte Bewertungen (Verkehrswertgutachten).

Verkehrswertgutachten

Im Verkehrswertgutachten wird der aktuelle Marktwert einer Immobilie objektiv und detailliert festgestellt. Es dient als verlässliche Grundlage für Entscheidungen im Immobilienbereich, wie beim Kauf, Verkauf, bei Finanzierungen oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen.

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, berücksichtigt Marktbedingungen und wird ohne Zwang oder Druck sowie unter Ausschluss von Liebhaberei bestimmt. Als Gutachter haftet der Bausachverständige für eine angemessene Preiseinschätzung. Er ist gegenüber Käufer und Verkäufer Schadenersatz verpflichtet.

Das Verkehrswertgutachten erfüllt mehrere wichtige Funktionen:

  • Kauf und Verkauf: Käufer und Verkäufer erhalten eine fundierte Basis für Preisverhandlungen und können realistische Erwartungen an den Marktwert der Liegenschaft entwickeln.
  • Finanzierungen: Banken und Kreditinstitute nutzen das Gutachten zur Bewertung von Sicherheiten bei der Vergabe von Darlehen.
  • Erbschaften und Schenkungen: Das Gutachten dient zur fairen Aufteilung von Immobilienwerten unter Erben oder Beschenkten.
  • Rechtsstreitigkeiten: Es bietet eine objektive Bewertungsgrundlage bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, z.B. bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten.
  • Versicherungen: Versicherungsunternehmen nutzen das Gutachten zur Bewertung von Versicherungswerten und zur Schadenregulierung.

Der Verkehrswert kann anhand einer oder mehrerer anerkannter Methoden ermittelt werden:

  • Vergleichswertverfahren: Aus vergleichbaren Immobilien und Liegenschaften, die kürzlich verkauft wurden, wird ein Vergleichswert ermittelt. Der Baugutachter berücksichtigt dabei unter anderem Lage, Funktion, Größe, Nutzung sowie den Zeitpunkt des Verkaufs.
  • Ertragswertverfahren: Diese Methode wird bei Liegenschaften bzw. Objekten angewandt, deren wesentlicher Aspekt in Einnahmen aus z.B. Vermietung liegt. Das können beispielsweise Bürogebäude sein, Wohnbauten oder Einkaufszentren. Durch die Bewertung dieser Erträge wird der Verkehrswert festgestellt.
  • Sachwertverfahren: Hierbei werden Bodenwert und Gebäudewert separat festgestellt und zusammengeführt. Diese Methode kommt beispielsweise zum Ermitteln des Verkehrswerts von Einfamilienhäusern oder stark renovierungsbedürftigen Immobilien zum Einsatz.

Der Baugutachter kombiniert die Ergebnisse der verschiedenen Verfahren und berücksichtigt alle relevanten Einflussfaktoren (z.B. die aktuelle Marktlage), um den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.

Was ist der Unterschied zwischen Privatgutachten und Gerichtsgutachten?

Ein Privatgutachten wird von einem Unternehmen oder einer Privatperson in Auftrag gegeben, um spezifische Fragen zu klären, wie z.B. den Zustand oder Wert einer Immobilie. Es dient hauptsächlich der Information und Beratung des Auftraggebers und hat keine bindende rechtliche Wirkung, obwohl es als Beweismittel in Gerichtsverfahren verwendet werden kann. Es kann dazu nutzen, die Position des Auftraggebers vor Gericht zu stärken.

Die Erstellung eines Baugutachtens durch den staatlich geprüften und vereidigten Ziviltechniker erfolgt in Absprache mit dem Auftraggeber und kann auf dessen individuelle Bedürfnisse eingehen. Der Bausachverständige haftet für die Korrektheit seiner Aussagen.

Im Gegensatz dazu wird ein Gerichtsgutachten von einem Gericht in Auftrag gegeben und dient zur objektiven Klärung technischer oder fachlicher Fragen im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens. Es hat eine hohe rechtliche Bedeutung und ist maßgeblich für die Entscheidungsfindung des Gerichts. Der gerichtlich vereidigte Sachverständige arbeitet unabhängig und neutral, ohne direkte Absprache mit den Verfahrensparteien, und muss den gerichtlichen Vorgaben folgen.

Wann wird ein Baugutachten benötigt?

Ein Baugutachten wird in verschiedenen Situationen benötigt, um fundierte Entscheidungen im Bau- und Immobilienbereich treffen zu können. Gerade beim Kauf oder Verkauf sehr großer Liegenschaften empfiehlt es sich, ein Gutachten vom Bausachverständigen erstellen zu lassen, da es den tatsächlichen Zustand des Objekts bewertet und mögliche Mängel oder Schäden aufdeckt. Dies schützt Käufer vor unerwarteten Reparaturkosten und hilft Verkäufern, einen realistischen Preis zu erzielen.

Darüber hinaus wird ein Baugutachten erforderlich, wenn eine unabhängige Meinung von einem Experten zu einer spezifischen Fragestellung benötigt wird. Dies kann notwendig sein, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, die Ursache eines Schadens festzustellen oder die Angemessenheit eines Preises zu bewerten.

Oft wird in Verträgen zwischen Baufirmen und Auftraggebern festgelegt, dass im Streitfall die Entscheidungen eines Baugutachters verbindlich sind. Ein Baugutachten muss jedoch nicht immer aus einem Streitfall heraus entstehen – es kann auch bei unterschiedlichen Meinungen zur Klärung herangezogen werden. Der Gutachter sichtet die relevanten Informationen, führt Ermittlungsmethoden durch, bewertet die Befunde und gibt eine gutachterliche Stellungnahme ab, die als objektive Grundlage für weitere Schritte dient.

Aus welchen Bausteinen besteht ein Baugutachten?

Fragestellung: Ein Gutachten beantwortet stets eine oder mehrere konkrete Fragestellungen. Der Sachverständige beantwortet diese unter Anwendung unterschiedlicher Methoden.

Beweisführung: Der Baugutachter muss transparent arbeiten. Das heißt, es muss lückenlos dokumentiert und nachvollziehbar sein, welche Umstände zum gutachterlichen Schluss geführt haben.

Ergebnis: Die Fragestellung wird beantwortet. Das kann beispielsweise der ermittelte Verkehrswert einer Liegenschaft sein, die Meinung des Bausachverständigen zu einem bestimmten Sachverhalt (Privatgutachten) oder eine Handlungsempfehlung. Der Gutachter haftet für die Richtigkeit bzw. Angemessenheit seiner Aussage.

Formalitäten: Neben Formalitäten wie der Unterschrift des Gutachters, hat das Datum eine besondere Bedeutung. Besonders bei Verkehrswertgutachten entscheidet der Stichtag darüber, ob der ermittelte Preis zu diesem Zeitpunkt angemessen und marktüblich war oder nicht.

Wie wird ein Baugutachten erstellt?

Die Erstellung eines Baugutachtens erfolgt in mehreren systematischen Phasen, die nacheinander durchlaufen werden. So kann der Bausachverständige eine fundierte und objektive Bewertung der Immobilie, des Bauwerks oder der Liegenschaft gewährleisten.

  1. Auftragsklärung: Die erste Phase beginnt mit der Klärung des Auftrags. Der Baugutachter bespricht mit dem Auftraggeber den genauen Zweck des Gutachtens und die spezifischen Fragestellungen, die beantwortet werden sollen. Dies kann die Bewertung von Baumängeln, die Ermittlung des Verkehrswerts, die Prüfung von Bauschäden oder andere relevante Themen umfassen.
  2. Datenaufnahme und Unterlagensichtung: In dieser Phase sammelt der Gutachter alle relevanten Informationen und Unterlagen zur Immobilie oder dem Bauwerk. Dazu gehören Baupläne, Grundrisse, Genehmigungen, frühere Gutachten, Bauprotokolle und andere Dokumente, die für die Bewertung wichtig sind. Eine gründliche Sichtung dieser Unterlagen bildet die Grundlage für die nachfolgenden Schritte.
  3. Vor-Ort-Besichtigung: Der Bausachverständige führt eine umfassende Besichtigung durch. Dabei wird der aktuelle Zustand genau inspiziert, und es werden sichtbare Mängel und Schäden dokumentiert. Oft werden auch messtechnische Untersuchungen durchgeführt, um versteckte Probleme wie Feuchtigkeit, Risse oder Wärmebrücken aufzudecken. Fotos und Notizen unterstützen die Dokumentation.
  4. Untersuchung und Analyse: Nach der Besichtigung werden die gesammelten Daten und Befunde analysiert. Der Gutachter verwendet dabei verschiedene Methoden und Techniken, um die Ursachen von Schäden zu ermitteln, die Bauqualität zu bewerten und den Marktwert der Immobilie zu berechnen. Dies kann das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren umfassen, je nach Art des Baugutachtens.
  5. Bewertung und Gutachtenerstellung: In dieser Phase fasst der Baugutachter alle Untersuchungsergebnisse zusammen und bewertet sie. Die Bewertung erfolgt nach festgelegten Kriterien und Normen. Das Gutachten wird schriftlich verfasst und enthält im Wesentlichen die Fragestellung, das Ergebnis und eine ausführliche Dokumentation.
  6. Übergabe und Erläuterung: Das fertige Gutachten übergeben wir dem Auftraggeber. Bei HMA— findet dies zumeist im Rahmen eines persönlichen Termins statt. Der Baugutachter erklärt die Ergebnisse im Detail und steht für Rückfragen zur Verfügung. In manchen Fällen kann der Gutachter auch vor Gericht oder bei Verhandlungen als Experte auftreten, um seine Ergebnisse zu verteidigen oder zu erklären.

Woran erkenne ich einen guten Bausachverständigen für die Erstellung meines Baugutachtens?

Ein guter Baugutachter hat eine fachspezifische Ausbildung abgeschlossen und verfügt über langjährige, einschlägige Erfahrung.

Stellen Sie sich vor, auf Ihrer Baustelle erscheint ein Wasserfleck. Weder Gärtner noch Installateur fühlen sich verantwortlich, Ihre Versicherung ist daher nicht bereit zu bezahlen. Ein erfahrener Architekt als Bausachverständiger ist Generalist in der Baubranche bringt eine breite Expertise mit. Er kann im Baugutachten eingrenzen, wo der Mangel liegen kann und eine Empfehlung abgeben, welches Gutachten zusätzlich dazukommen soll.

Der Bausachverständige sollte auch mit den lokalen Gegebenheiten wie der Marktlage oder der Bauordnung vertraut sein, daher ist ein Gutachter aus Ihrer Nähe von Vorteil. Ein guter Baugutachter muss außerdem die Frage „Sind Sie der richtige?“ beantworten können.

Wieviel kostet ein Baugutachten bei HMA—?

Ein Baugutachten wird immer nach dem tatsächlichen Aufwand abgerechnet. Entscheidend sind die Komplexität und Umfang der Fragestellung(en).

Nutzwertgutachten sind in der Regel günstiger als andere Baugutachten. Für die Parifizierung eines kleinen Wohnbauprojekts mit 10-12 Einheiten können Sie ca. 2.500 Euro netto veranschlagen, was 10 Arbeitsstunden beinhaltet.

Bei fragenbasierten Gutachten wird bei der Angebotserstellung die Ausgangssituation analysiert und eine Preisspanne ermittelt. Die Verrechnung erfolgt dann nach Stunden, wobei wir stets mit Ihnen als Auftraggeber in Kontakt stehen und weitere erforderliche Maßnahmen mit Ihnen abstimmen. Eine Gutachter-Arbeitsstunde kommt auf 250 Euro netto.

Das Wichtigste über Baugutachten für Sie zusammengefasst

Ein Baugutachten ist ein unverzichtbares Instrument, das fundierte und objektive Bewertungen zu Bau- und Immobilienfragen liefert. Es wird in verschiedenen Situationen benötigt, wie beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft, zur Feststellung von Baumängeln oder Schäden, bei Sanierungsplanungen oder in rechtlichen Auseinandersetzungen. Die Erstellung eines Baugutachtens erfolgt in mehreren Phasen, wobei alles genau dokumentiert und die Erkenntnisse nachvollziehbar sein müssen. Ein qualifiziertes Baugutachten bietet eine verlässliche Grundlage für Entscheidungen und schafft Klarheit über den Zustand, den Wert oder die Qualität einer Liegenschaft.

Ein guter Baugutachter zeichnet sich durch umfassende fachliche Qualifikationen, langjährige Berufserfahrung, Unabhängigkeit und Objektivität aus. Als Privatgutachter ist das Dokument vor Gericht gültig und er haftet persönlich für die Richtigkeit der im Baugutachten ermittelten Ergebnisse.

Haben Sie noch Fragen rund um das Thema Baugutachten?

Wir sind seit 2006 als Architekten und Baugutachter in Wien tätig. Als geprüfte und vereidigte Ziviltechniker haben wir neben praktischer Erfahrung auch jede Menge Know-how in Architektur, Bauwesen und der Erstellung von Baugutachten in Wien.

Der persönliche Kontakt zu unseren Kunden liegt uns sehr am Herzen, daher kontaktieren sie uns bei Fragen gerne telefonisch unter +43 1 913 37 00, per E-Mail an info@hma.at oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Herzlichst
Ihr Team von HMA—

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Wer schreibt hier?

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Hallo, mein Name ist Georg Mitterecker. Ich bin Mitgründer und Geschäftsführer von HMA— Architekten in Wien. In diesem Blog informiere ich Sie regelmäßig über Themen rund um die Architektur. Und natürlich gibt es auch Einblicke hinter die Kulissen von HMA—.